Operat szacunkowy - jak go sporządzić?

Operat szacunkowy – krok po kroku

                 Celem niniejszego artykułu jest przybliżenie tematu operatu szacunkowego, który jest pewnego rodzaju pisemną opinią, stanowiącą dokument urzędowy, stworzoną przez uprawnioną osobę – rzeczoznawcę majątkowego. W opinii, opartej na podstawach prawnych i ekonomicznych, znajdują się informacje dotyczące procesu dokonywania wyceny konkretnej nieruchomości.

                 Operat, zasadniczo, może być sporządzony dla każdego rodzaju nieruchomości: od działek rolnych, leśnych, przez nieruchomości mieszkalne, zabytki czy obiekty turystyczne i rekreacyjne. Profesjonalna opinia może być bardzo pomocna przy próbie uzyskania kredytu hipotecznego, odszkodowania za wykup działki lub inwestycji w nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”

                 Na potrzeby niniejszego wpisu przybliżę proces tworzenia wyceny nieruchomości gruntowej znajdującej się w powiecie łowickim. Przedmiotowa nieruchomość ma dla mnie szczególne znaczenie.* Dokładne dane ewidencyjne i rejestrowe nie zostaną podane.

Rozpoczynając wycenę należy określić jej zakres i przedmiot, w niniejszym opracowaniu opisywana jest nieruchomość gruntowa rolna częściowo zabudowana i częściowo leśna, znajdująca się we wsi Bobrowa, gmina Łyszkowice, powiat łowicki, województwo łódzkie, o powierzchni circa 32 ha. Głównym celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Ustalenie sumy wartości rynkowej gruntów rolnych wraz z wartością zasiewu lub uprawy, wartość nieruchomości leśnych oraz zabudowań. Ważne jest również wskazanie podstaw prawnych (ustawy, rozporządzenia, obwieszczenia) i metodycznych (np. Standardy zawodowe Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych) oraz źródeł danych merytorycznych (m.in. wypisy z rejestrów, wyciągi z ksiąg wieczystych lub archiwum państwowego, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i inne).

                      Kolejnym z etapów jest opis lokalizacji i zagospodarowania nieruchomości. Nieruchomość położona jest w południowej części gminy Łyszkowice, która jest gminą wiejską o charakterze rolniczo-przemysłowym. Gmina składa się z 21 sołectw, z liczbą gospodarstw ok. 1655, dominują gospodarstwa małe, o średniej powierzchni ok. 5,5 ha. Struktura gospodarstw rolnych w gminie jest rozdrobniona. Tylko nieliczne gospodarstwa zajmują areał powyżej 30 ha, w których prowadzona jest produkcja zbożowa i roślinna na większą skalę. Według Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań z 2021 roku liczba ludności we wsi Bobrowa to 220 z czego 46,4% mieszkańców stanowią kobiety, a 53,6% ludności to mężczyźni. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (mpzp) gminy. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy grunty nieruchomości zlokalizowane są na terenach obszarów leśnych, wód powierzchniowych i terenów rolnych.

                   Grunty na przedmiotowej nieruchomości są bardzo niskiej jakości (wskaźnik przelicz. – 0,22). Przewagę na gruntach ornych stanowią kompleksy gleb żytnich bardzo słabych i słabych, a na trwałych użytkach zielonych – 3z, słabe i bardzo słabe. Gleby te są mało żyzne, słabo urodzajne, wadliwe i zawodne, plony uprawianych na nich roślin są bardzo niskie i niepewne. Udział użytków rolnych (UR) według rejestru gruntów w ogólnej powierzchni gospodarstwa wynosi 42%. Lasy stanowią 51% obszaru nieruchomości. W drzewostanie leśnym przewagę stanowi sosna, z małym udziałem brzozy i olchy, na jednej z działek znajdują się ca 60-letnie dęby. Na trzech wydzielonych działkach znajdują się zbiorniki wodne z żerowiskami bobrów. Znajdują się tutaj także zabudowania, w skład których wchodzą: budynek mieszkalny i budynki gospodarcze. Przez nieruchomość przepływa rzeka Bobrówka, która właśnie tutaj rozpoczyna swój bieg. Nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, aby dotrzeć do zabudowań należy pokonać około 500-metrowy odcinek drogi wewnętrznej, otoczonej stawami.

                  Wycena zostaje dokonana przy zastosowaniu podejścia, metod oraz technik zgodnie z regulacjami zawartymi w przepisach prawa i standardach zawodowych. W celu określenia wartości rynkowej powinno się ustalić sposób najkorzystniejszego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. W celu wykonania analizy i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości w niniejszym opracowaniu przyjęto: rodzaj, obszar oraz okres badania rynku. Ze względu na czynniki ekonomiczne, które wpływają na rozwój sektora nieruchomości należy wskazać: poziom wzrostu gospodarczego, poziom aktywności gospodarczej regionu, poziom inflacji, dochody ludności, dostępność kredytów czy sytuację na rynku pracy. Relacje pomiędzy podażą i popytem oraz poziom obrotów obrazuje liczba zawartych transakcji na przyjętym rynku lokalnym. W skali roku notuje się zaledwie kilka transakcji wolnorynkowych. Największy popyt i najmniejsza podaż dotyczy najbardziej atrakcyjnych terenów możliwych do rozsądnego i atrakcyjnego zagospodarowania.

                Zgodnie z przyjętą metodyką wyceny, oszacowania wartości gruntu (bez drzewostanu) dokonano metodą wskaźników szacunkowych gruntu, która to metoda stosowana jest w przypadku braku wystarczającej liczby transakcji rynkowych nieruchomości leśnych na rynku lokalnym. Istota tej metody zawarta jest w formule:

W_GL=∑_(i=1)^n〖(N_szij×P_i )×C_(1m^3 dr) (1+v_1+v_2+...+v_n )

Średnia cena uzyskiwana za 1 metr sześcienny drewna pomniejszona o koszty pozyskania i zrywki została określona na podstawie danych otrzymanych z Nadleśnictwa Skierniewice.

Na podstawie analizy transakcji zawartych na analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji oraz ustalono wewnętrzny rozkład cech rynkowych: klasa bonitacji, położenie działki w odniesieniu do siedliska, powierzchnia i kształt działki, kultura rolna.

                Określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości wynika zarówno ze stanu rynku nieruchomości, jak i własnych cech nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny oraz uwzględnia jej społeczno-gospodarczą funkcję. Wartość końcowa jest sumą indywidualnych cech nieruchomości i celu wyceny. Nie bez znaczenia pozostaje także otoczenie. Malowniczo położona Bobrowa zlokalizowana kilkanaście kilometrów od Łowicza, około 45 km od Łodzi i 90 km od Warszawy dawniej nazywana była Kaperą, od nazwiska jej pierwszego właściciela (dane z archiwum państwowego w Warszawie). Znajdowała się tam osada młyńska. Młyn nad rzeką Bobrówką, po którym zostały już tylko ruiny, funkcjonował do lat 90-tych XX wieku, ostatnim właścicielem był mój Dziadek. Przez prawie 40 lat funkcjonował tu także pierwszy szpital Księstwa Łowickiego, który zakończył działalność po 1869 roku. Większość budynków szpitala, domu lekarza, felczera i obsługi rozebrano. Przy zabytkowej alei lipowej pozostał tylko dawny budynek apteki, w której zamieszkiwał gajowy, a obecnie, tuż obok, stoi nowy dom leśniczego Nadleśnictwa Skierniewice. Przez okolicę przebiega również szlak rowerowy „Szable i Bagnety” o długości 119 km.

            Cytując Tarczyńskiego z 1899 roku, Kapera „od kilkunastu lat stała się ulubionym miejscem majówek mieszkańców Łowicza (…) zachęca do tego piękne położenie i aromatyczno-żywiczne oraz suche powietrze.” Tereny przedmiotowej nieruchomości pozostają w stanie naturalnym, nienaruszonym do dnia dzisiejszego. Staw o powierzchni 1ha, dawniej największa atrakcja okolicy, wciąż jest odwiedzany przez okolicznych mieszkańców. Miałam ogromne szczęście mogąc spędzić tam dzieciństwo. To zawsze było - i pozostaje nadal - moje miejsce na ziemi. 

*Przedmiotowa nieruchomość od połowy XIX wieku należy do rodziny mojej Mamy. W okresie okupacji hitlerowskiej tereny te były miejscem walk oddziału Armii Krajowej S. Borowskiego „Maszynisty,” w których brał udział mój Dziadek - porucznik, żołnierz AK, odznaczony Orderem Wojennym Virtuti Militari. Do dnia dzisiejszego we wsi Bobrowa, przy dawnej szkole, stoi Pomnik Pamięci Poległym Żołnierzom.  

Pamięci mojego Dziadka, który nauczył mnie grać na pianinie, ale nigdy nie pozwolił dotknąć swoich ukochanych skrzypiec.

Bibliografia:

1.      Dz.U. 2021 poz. 1899 Obwieszczenie Marszałka Sejmu RP z dnia 17 września 2021 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

2.      Powszechne Krajowe Zasady wyceny (PKWZ) Nota interpretacyjna nr 1 „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości.”

3.      B. Klepacki. Wybrane pojęcia z zakresu organizacji gospodarstw, produkcji i pracy w rolnictwie, Wydawnictwo SGGW, Warszawa, 1998.

4.      A. Lichorowicz. O nowy kształt  zasad obrotu nieruchomościami rolnymi w kodeksie cywilnym. Rejent, 1997/6.

Przepisy lokalne:

1)      Uchwała Nr XXVII/149/2013 Rady Gminy Łyszkowice z dnia 30 stycznia 2013 r. w sprawie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Łyszkowice.